Tor Lupara · Roma · Lazio
«La caldaia è antichissima, niente bollino blu visibile. I muri stanno bene ma la cucina ha un layout strano, troppo piccola. L'agente dice che i proprietari stanno divorziando, motivati a vendere. Strada rumorosa alle 18 quando torna gente da lavoro. C'è un Lidl di fronte. La planimetria sembra OK ma vorrei vederla.»
Da: maria.r@gmail.com → inbox@patrim.it
Hai visto questa? Ho controllato e mi sembra una buona occasione, anche se la classe energetica fa paura. Tuo padre dice di chiedere all'amministratore se ci sono lavori in vista per il condominio.
«Ah, l'amministratore ha detto al telefono che c'è una valutazione strutturale fatta lo scorso anno — devo chiedergliela domani.»
IMG_msg-4.jpg · 41.97°N 12.62°E · 16:42
Crepa sopra la porta della cucina — da mostrare al perito.
L'agente ha chiamato: il proprietario accetta 178K se chiudiamo entro luglio. Ho detto che gli rispondo entro venerdì.
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Parcheggio disponibile nelle vicinanze e a che ora?
Disponibilità reale verificata di persona a orari diversi.
Perimetro dell'edificio: crepe in facciata, pluviali, balconi?
Facciata in buono stato, balconi senza cedimenti. Crepe diagonali = rosso.
Segnale mobile alla porta d'ingresso?
Almeno 3 tacche; verificare anche in interno.
Rumori percepibili: traffico, scuola, locale, treno?
Strada tranquilla. Bar/movida ai piani bassi = rosso per il sonno.
Odori molesti: ristoranti, rifiuti, fogna?
Aria pulita. Esalazioni ristoranti = condizionatori e finestre da gestire.
Esposizione solare delle finestre? (apri bussola)
Sud / sud-est ideale per fotovoltaico e luminosità.
Sensazione della via: sicura, vissuta, abbandonata?
Lived-in. Vetrine chiuse + saracinesche = quartiere in declino.
Perché vende il proprietario?
Eredità, trasferimento, upgrade. 'Ragioni personali' vago = sondare. Divorzio/problemi finanziari = ritardi al rogito.
Da quanto tempo è in vendita?
< 3 mesi fresca; 3–6 mesi normale; > 6 mesi = prezzo troppo alto o problemi.
Anno di costruzione?
Pre-1971: no antisismica, possibile amianto. 1971–91: prime norme energetiche. Post-2005: D.Lgs. 192. Post-2015: nZEB possibile.
Anno e tipologia dell'ultima ristrutturazione?
< 10 anni con permessi e certificazioni. Ristrutturazione solo interna = cosmetica. 'Non ricordo' = niente documenti.
Macchie di umidità o muffa, specie sui muri esposti a nord?
Nessuna macchia. Muffa diffusa = umidità cronica.
Crepe nei muri: a 45° su portanti (strutturali) o dritte (assestamento)?
Crepe diritte di assestamento accettabili. Crepe a 45° sui portanti = STRUTTURALE, rosso.
Macchie sul soffitto da perdite del piano superiore?
Soffitto pulito. Aloni = perdite ricorrenti.
Piastrelle del pavimento: suono pieno o vuoto battendo con una moneta?
Suono pieno. Vuoto = piastrelle staccate.
Apri e chiudi TUTTE le finestre: telai bloccati, cremonesi rotte?
Funzionamento fluido. Telai bloccati = sostituzione.
Guarnizioni delle finestre: gomma nera flessibile o screpolate?
Flessibili = ok. Screpolate = perdite termiche e d'aria.
Condensa TRA i vetri (vetrocamera rotta)?
Nessuna condensa interna. Presente = vetrocamera da sostituire.
Persiane / tapparelle: funzionano tutte?
Tutte operative. Tapparelle motorizzate guaste = riparazione costosa.
Apri due rubinetti contemporaneamente: pressione reale?
Flusso costante. Calo deciso = impianto sotto-dimensionato.
Scarico WC e doccia: flusso veloce?
Scarico rapido. Lento = colonne otturate.
Silicone intorno a vasca/doccia: nero = muffa cronica?
Bianco e pulito. Annerito = umidità persistente.
Ventilazione bagno: finestra o aspiratore funzionante?
Aerazione attiva. Bagno cieco senza aspiratore = muffa garantita.
Caldaia: marca, modello, anno dall'etichetta fisica?
Etichetta leggibile, modello recente. Targhetta mancante = età sconosciuta.
Bollino blu: data ultimo controllo visibile?
Bollino entro 2 anni. Mancante = sanzioni possibili.
Quadro elettrico: interruttori magnetotermici differenziali moderni o fusibili vecchi?
Magnetotermici differenziali = ok. Fusibili = impianto da rifare €4–8k.
Numero di prese per stanza (case italiane spesso sotto-dotate)?
Almeno 4 per stanza principale. Meno = ciabatte e prolunghe ovunque.
Pavimentazione balcone/terrazza: crepe, ristagni d'acqua, drenaggio?
Pavimentazione integra, pendenza corretta. Ristagni = impermeabilizzazione compromessa.
Soffitto SOTTO una terrazza: macchie d'acqua?
Soffitto pulito. Aloni = impermeabilizzazione da rifare.
Ringhiere: minimo 1m, stabili?
Altezza e fissaggio a norma. Traballano = pericolo, sostituzione.
Hai chiesto di vedere tetto, cantina, box?
Accesso concesso a tutto. Negato = ti nascondono qualcosa.
APE completo (Attestato di Prestazione Energetica)?
PDF firmato, EPgl,nren chiaro, validità max 10 anni, tecnico identificabile.
Atto di provenienza (titolo di proprietà)?
Conferma proprietà attuale, elenca servitù attive.
Visura catastale aggiornata?
Intestatari, categoria (A/2, A/3, A/7), rendita coerenti.
Classe energetica? Valore EPgl,nren?
A–C con EPgl,nren < 120 kWh/m²·anno. F–G con >250 = bollette alte + rischio EPBD entro 2030. Numeri incoerenti = APE invalida.
Tipo di riscaldamento e combustibile?
Pompa di calore o ibrido. Autonomo gas + radiatori = standard. Centralizzato = decisioni condominiali. GPL/gasolio = sostituire.
Anni della caldaia? Ultimo bollino blu?
< 10 anni a condensazione con bollino blu recente. > 15 anni = sostituzione imminente €2–5k. No bollino = non conforme.
Piani totali dell'edificio? Su quale piano è l'immobile?
Ultimo: luce ma tetto. Piano terra: umidità + sicurezza. Piano intermedio: meglio termico, più silenzioso.
C'è un condominio? Quante unità totali?
< 8: facile. 8–20: standard. > 30 o supercondominio: decisioni lente, conflitti.
Spese condominiali mensili e annuali?
€30–80/mese senza ascensore; €80–200 con ascensore/portineria. > €250/mese = verificare cosa è incluso.
IMU e TARI annuali?
Prima casa non lusso: IMU €0. Seconda casa: €500–1500. TARI €200–500/anno per 100–150 m².
Cosa è incluso nel prezzo?
Cucina + armadi a muro + climatizzatori = buon valore. Esclusioni rivelate solo al compromesso = manipolazione.
Ci sono lavori straordinari deliberati o in discussione?
Nulla in sospeso, fondo cassa sano. Votati ma non pagati = li EREDITI legalmente → scontare dal prezzo.
Quanto siete flessibili sul prezzo?
'Faremo una valutazione su offerta seria' = aperti. 'Il prezzo è quello' = ancorato; offrire 15% in meno o lasciare.
Tempistiche per il rogito? Possesso immediato?
Pronti in 60–90 giorni, possesso immediato. > 6 mesi = problemi del venditore.
Cigolii o dislivelli camminando metro per metro?
Pavimenti stabili e livellati. Dislivelli percepibili = struttura compromessa.
Pittura recente fresca ovunque (spesso nasconde umidità)?
Pittura uniforme normale. Mani fresche solo in alcune zone = nasconde qualcosa.
Porta blindata: marca e classe antieffrazione (3+ è buona)?
Classe 3 o superiore, marca riconoscibile.
Cappa cucina: funziona? Espelle all'esterno o ricircola?
Espulsione all'esterno = ideale. Ricircolo = odori in casa.
Interruttori della luce: testati in ogni stanza?
Tutti funzionanti. Sfarfallio = cablaggio precario.
Cantina/box: odore di umidità? Calcestruzzo sgretolato?
Asciutto e solido. Umidità + sgretolamento = problemi strutturali al piano interrato.
Orientamento del tetto per futuro fotovoltaico (sud = ottimale)?
Sud o sud-est. Nord = scarso rendimento PV.
Planimetria catastale corrispondente allo stato attuale?
Match perfetto. Difformità = abuso edilizio, blocca il rogito.
Certificato di agibilità?
Presente e valido. Mancante = legalmente non abitabile.
Permesso di costruire / licenza edilizia originale?
Per edifici vecchi: licenza edilizia. Mancante = ricostruire la storia.
Conformità urbanistica e catastale dichiarata e verificata?
Verificata adesso, non a parola. 'Sostanzialmente sì' = no.
Sanatorie / condoni edilizi: completati e pagati?
Pratica chiusa, oneri pagati. Incompleta = diventa tuo problema.
Dichiarazioni di conformità impianti DM 37/08?
Elettrico, gas, idraulico: certificati di conformità presenti.
Storico IMU + TARI degli ultimi anni?
Pagamenti regolari, nessun arretrato.
Bollette gas degli ultimi 12 mesi?
Consumi reali. Battono qualsiasi stima APE.
Bollette luce degli ultimi 12 mesi?
Conferma la classe energetica e rivela inefficienze.
Libretto caldaia + ultimo bollino blu?
Manutenzioni regolari. Mancante = sanzioni.
Conteggio estintivo mutuo (se presente)?
Tempistica di estinzione al rogito chiara.
Visura ipocatastale?
Nessun gravame nascosto, ipoteche, pignoramenti.
Servitù attive/passive elencate nell'atto?
Tutte dichiarate. Nascoste = battaglia legale.
Regolamento di condominio (animali, affitti brevi, modifiche)?
Compatibile col tuo uso previsto.
Tabelle millesimali?
La tua quota di ogni spesa comune chiara.
Verbali ultimi 3 anni di assemblea?
Decisioni recenti, conflitti, lavori discussi.
Bilancio condominiale ultimo?
Spese reali + fondo cassa sano.
Planimetria catastale corrispondente allo stato attuale (verificato)?
'Conformità verificata' con documenti. 'Più o meno' = térmotecnico necessario.
Servitù attive o passive (passaggi, vedute, condotti)?
Tutte dichiarate. Servitù di veduta = limiti edificabilità.
Vincoli paesaggistici, storici o archeologici?
Nessun vincolo. Paesaggistico = Soprintendenza per modifiche facciata. Monumentale = costi restauro alti.
Categoria catastale esatta (A/2, A/3, A/7, A/1, A/10)?
A/2, A/3, A/7 = normale. A/1 = lusso, no prima casa. A/10 = uffici, da trasformare.
Tipo di costruzione (CA + tamponamenti / muratura portante / prefabbricato)?
Pilastri in CA + tamponamenti = standard. Muratura portante = limiti interni. Prefabbricato anni '60-'70 = ponti termici.
Classe sismica del comune?
Zona 1–2: rischio alto (sud, parti del centro) — retrofit. Zona 3–4: basso. Sismabonus disponibile.
Spessore murature? Coibentazione presente?
Cassavuota con isolante post-1991. 30 cm pieno anni '70-'80, U≈1.5–2.0. 'Non lo so' = peggior caso.
Tipologia tetto e ultima manutenzione?
Impianto elettrico a norma CEI 64-8 con certificato DM 37/08?
Sì, con certificato. Pre-1990 senza upgrade = rifacimento €4–8k + rischio incendio.
Fonte acqua calda sanitaria?
Pompa di calore o solare termico = ideale. Caldaia combinata gas = standard. Boiler elettrico = bollette alte.
Climatizzazione presente?
Split recenti A++ multi-stanza. Niente = €2–4k installazione a Roma.
Allaccio fibra ottica disponibile (FTTH)?
FTTH attivo, più operatori. Solo ADSL = costoso o impossibile attivare.
Spese condominiali effettive degli ultimi 3 anni?
Stabili e trasparenti. Picchi anno su anno = gestione cattiva o problemi ricorrenti.
IMU annua e categoria catastale (calcolata, non a parola)?
Prima casa non lusso = €0. Seconda casa: rendita × 1.05 × 160 × aliquota comune.
Provvigione agenzia: quanto e come si paga?
2–3% + 22% IVA, pagata sia da venditore che acquirente. > 4% = eccessivo.
Chi sceglie il notaio?
L'ACQUIRENTE — è un tuo diritto. 'Consigliato dall'agenzia' = potenziale conflitto.
Liberatoria spese condominiali (nessun arretrato)?
Nessun arretrato. Altrimenti li EREDITI.
Dati dell'amministratore di condominio?
Fonte diretta per follow-up tecnici.
Pratiche edilizie pendenti?
Niente in sospeso. Pratica aperta = blocca rogito.
Recente (< 10 anni), tegole + manto + isolante. > 20 anni = intervento €5–15k pro rata.
Storia di umidità o infiltrazioni?
Nessuna. Anche se 'risolte', ricorrono nell'80% dei casi.
Antenna TV centralizzata o singola?
Centralizzata digitale = ok. Parabola singola = sat/sky ma non tutti i DTT.
Acconto richiesto alla proposta d'acquisto?
Caparra confirmatoria 5–10% al compromesso. Proposta iniziale: €2–5k in escrow. > 10% upfront = anomalo.